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最近，一则东门老街将开启改造的消息传来，让我们又重新记起了深圳这座新城里的老商圈。说起深圳商业的发展历史，东门老街必须拥有姓名，有着300多年历史的东门老街，作为深圳近现代的“根”和商业发源地，其一轮新改造自然也备受各界关注。
据罗湖区东门街道办事处公示的《东门商业步行街改造提升工程（一期）项目建议书》，该改造项目总投资估算约5.4亿元，改造面积达130万平方米左右，总工期29个月，东门老街也将迎来全新蜕变。
趁着改造开工前，小编来东门老街逛了一圈，看看现在的东门是什么样？往昔的热闹还在吗？未来的东门，又将何去何从？
01
逐渐被遗忘的东门老街
你想看看老深圳是什么样？来老街就能看得到。
东门老街又称之为东门墟，是深圳商业的发源地，至今仍是深圳市最重要的商圈之一，更是深圳市唯一拥有深厚历史底蕴、独具岭南风格的街区式商业步行街，步行街建筑面积达 80 万平米。
东门老街于深圳人来说，是一种独特的记忆和不可替代的深厚情结。在过去，不管你什么时候去东门，都是人山人海，曾创造单日客流量达到 100 万人次以上的高人气。
然而近年来，在深圳多中心的发展格局之下，福田中心区商圈、南山万象天地商业区、后海海岸城商圈、蛇口海上世界商圈、宝安中心商圈等多个新兴商圈相继崛起，老街也逐渐被淡忘了。
但是只要来到这里，还是可以被东门浓浓的烟火气唤起深圳最初草根精神的记忆。
东门老街的地理优势非常明显，位于罗湖区的中心区域，临近深圳火车站和文锦渡通关口岸（通香港）。交通方面，除了有密布的公交线路可以直达街区外，地铁1号线、3号线出入口“老街站”接壤东门入口，地铁老街站的日客运量 44.2 万，成为东门客流输入的重要途径之一。
远远地望去，东门这片区域的建筑都不高，长长的骑楼构成商业长廊，这些精心规划的骑楼，凭借室外遮掩亭、宽大屋檐和建筑之间的道路，共同形成了一条连贯的商业动线。
同时，大大小小的店铺遍布老街，精品店、专卖店也比比皆是，各种批发市场一瞬间把人带回了电视剧里刚刚开始改革开放的年代。有的住宅就在商铺的上方，在这里也能看到东门另一面的样子——街区里的人们如何居住，怎样聊天、娱乐、享受生活，这也是城市最重要的部分之一。
茂业百货广场、旺角购物中心、天龙商业城、新鸿基商业中心、中海商业城、罗湖商业中心、中威商业广场、大世界商场、深圳百货广场、九龙城、越港商业中心等众多老式大型商厦串联起了东门老街。
除了众多老式商场之外，东门老街也引入了众多新兴商业业态，比如引入、改造了一批新型商业综合体，比如1234space、深圳文和友、DDM、东门町欢乐城，还引入了以东门町美食街等为代表的餐饮业。
1990年，中国第一家麦当劳开在这里，开业当天的火爆程度丝毫不亚于深圳文和友开业的盛况，排队的人从二层一直排到外面的大马路，餐厅当天营业额创下全球麦当劳单店单天营业额最高纪录——46万元。这家麦当劳经历了31年的风吹雨打日晒雨淋深圳东门老街，历经多次翻新，依旧是东门一道独特的风景。
除了丰富的商业业态，东门也在用充满历史特征的人文街景来点亮大家的心情。老街广场的世纪钟、青铜浮雕“东门墟市图”、巨型铜秤雕塑、思月书院、岭南建筑风格的风貌街。看着这些老街里的各种小巧思，感觉又发现了隐藏的彩蛋！
从实地探访来看，东门老街真实地反映着深圳商业的发展史，是城市历史文化积淀的重要部分。浓厚的文化底蕴是它不可复制的原因，但东门老街还存在着几个肉眼可见的硬伤。
整体布局杂乱
纵观整条东门街，商业整体布局过于稠密，不少商城内部，通道狭窄深圳东门老街，在两栋楼宇之间，本就狭窄的通道内布满了餐食摊档；部分商场的内部装修和布局都已经陈旧过时，过低的楼层高度和密集的店铺布局会给消费者带来压迫感…这些因素无疑会大大削减购物欲望。
近几年深圳如雨后春笋般拔起的优质购物中心，都与东门形成鲜明的对比，消费者自然是更愿意选择环境舒适的地方进行购物。
业态低端、重复化
东门老街内目前仍是以服饰鞋包、皮具、小件商品和小吃店的经营为主，且商品质量参差，档次难以提升。虽说商圈内也有主打中高端的商业品牌如：茂业百货、太阳百货，也有年轻人气较旺的1234space等，但东门商业整体低档化的现象已是不争的事实。
除此之外，在茂业百货、天虹商场、太阳百货等几大百货商场内，经营范围雷同和品牌重复的现象更为明显。
商铺租金贵、空置高
据安居客APP显示，东门商铺租金为10.08元/㎡/天，远远高于深圳均价，并高于福田中心区、深圳湾、科技园等核心区域的商铺租金。
店铺承担着高昂的租金，但客源大部分在主街道即被消化，许多沿街商铺无人问津，店铺空置率现象也较为严重。
从整体上来说，东门商圈仍存在很大的转型空间。要想重塑“深圳东门商圈”这张名片，寻求新的改革之道刻不容缓。相信在改造之后，依附“老东门”的文化内涵，它未来会成为深圳强有力的充满活力的商圈。
02
东门老街即将上演“重生记”
对于东门这样的老街区来说，在“更新”这条新赛道上具有先天的优势，因为他们背靠着经久累积的强大资源，拥有大量可供挖掘的品牌文化。
想要使得消费场景焕发新的生机，首先是让商业街“景点化”，如今消费者的消费习惯已经更新迭代，玩乐等体验式消费或者说趣味性就会变得越来越重要，应该将类似的业态加到商业步行街当中。其次，就是商业步行街应该强调文化主题，如今的消费者对文化类消费的关注度会更高，可以通过加入一些活动运营，如沉浸式演出，文化IP商品化和交互式游戏的呈现。以这两个点作为抓手，在整个商业步行街的盘活方面，应该会起到一定的作用。
东门步行街的改造方向也主要是从这两个方面入手的。据最新发布的《深圳市关于加快商贸高质量发展建设国际消费中心城市的若干措施（征求意见稿）》中明确指出，东门将升级改造成为一个既保留深圳墟历史印记，还能够吸引新生代年轻人购物消费的国际潮流打卡地和夜间经济示范街区。
首先将对东门商业步行街区（北至立新路，南至深南东路，东至东门中路，西至新园路）的建筑及景观进行改造，含东门商业步行街及广场、商圈建筑外立面及屋面、东入口人行天桥等。通过更加丰富多元的场景，提升整个街区景观和购物体验。
在文化历史商业策划上，全面深挖东门特有的历史文化资源。从岭南文化、商业历史、红色记忆、改革开放历程等方面，推导出彰显东门历史文化的特色，并将此特色贯穿在整个项目中。在保留历史文物建筑原貌的前提下，对思月书院、图书馆、美术馆、博物馆等建筑进行升级改造。
值得注意的是，东门改造将采用“不停业、不封街、不大拆、不大建，市场化、渐进式、微改造”的实施模式予以推进。
03
结语
其实，东门步行街的改造只是一个缩影，深圳也在努力补齐消费的“短板”。加快提升消费贡献率将让深圳经济动能更为均衡全面，对深圳未来发展至关重要。
据深圳市人民政府办公厅近日印发的《关于促进消费扩容提质创造消费新需求的行动方案（2021—2023年）》透露，深圳将在3年内实施10大类37项举措，实现消费环境、消费品质显著提升，品牌集聚、新型消费、升级消费蓬勃发展，高质量商品和服务供给能力持续增强，商业创新力、竞争力、影响力跃上新水平，国际消费中心城市建设迈上新台阶。
我们也期待，在深圳这样一座大都市中，多元化的商业氛围，彰显出这座城市旺盛的消费活力，丰富的商业活动带来生存之外的乐趣。
本文由58商铺写字楼编写，部分图片为实拍转载需获授权
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