01 商业为什么受宠？
我国主要的房屋性质分为住宅和商业，其中的商业又包括商业经营、写字楼、公寓等。
这两种性质的房子中，住宅是卖给个人的，个人居住所产生的经济增长点主要是水电气、物业等，实在是寥寥。
所以说，在对经济增长的贡献上，住宅主要体现在卖地、建设、卖房等前期，卖给个人后就基本没有了。
商业则不同，商业的贡献主要在后期，在建设完成后。
为了吸引开发商竞拍商业地块，在卖地时商业地块的价格往往低于住宅地块，而且很多还都是和住宅地块绑定在一起，属于半买半送，当然送的是商业地块。
商业性质的房子投用后青岛写字楼网，不管是用于商业经营还是办公，都可以持续贡献税金，解决就业。
另一方面，商业建筑往往都是城市地标，有超高层的写字楼，有外形个性的商业综合体，这对于提升城市外在形象作用很大。
正因为此，地方上往往热衷于建设商业建筑。而与此相反的是，开发商则不喜欢盖商业，因为商业难卖，赚不到多少钱。
所以我们经常看到，一些开发商卖完住宅，就开始在许诺的商业上墨迹了。
这背后，也与一个城市的经济水平有关。要是商业发达，商业建筑自然供不应求；要是商业过剩或者需求太低，也就没有开发商愿意盖商业建筑了。
02 青岛甲级写字楼总量
一定层面上，商业建筑的总量可以反应一个城市的经济实力。
在商业建筑中，写字楼是一个重要衡量指标。写字楼孕育楼宇经济，每一座写字楼里都有众多的企业。
甲级写字楼是写字楼的天花板，往往也都是城市的地标性建筑。能够在甲级写字楼办公的企业，都是有一定实力的。
因此，甲级写字楼的体量，就是一个城市楼宇经济甚至是经济实力的写照。
在仲量联行的2022《中国办公楼租赁指南》中，统计了国内重要城市的甲级写字楼总体量：
上图中有21个城市，其中大陆20个，可以说是囊括了我国金字塔尖的所有城市。
青岛的甲级写字楼总体量在21个城市中处于倒数第一，而且22年和23年的增量也比较小。
在上图中，经济体量比青岛小的厦门、长沙、郑州、西安、沈阳、大连、无锡等城市，甲级写字楼总体量都比青岛大。
这其中，产业结构是一个重要原因；楼宇经济不发达，则也是一个事实。
那么，青岛的甲级写字楼总体量不大，空置率是不是就低了？
03 青岛甲级写字楼空置率
一般来说，写字楼合理的空置率是10%～20%。
低于10%，会被认为过低，影响产业选择租赁空间的多样性。
超过20%，就可能会过剩；超过30%，就属于比较明显的过剩了。
下图是仲量联行发布的我国主要城市2022年二季度甲级写字楼空置率排名：
青岛的甲级写字楼空置率竟然达到了48%，在20个主要城市中排名第一，这实在是有点意外。
更严重的是，青岛甲级写字楼空置率环比增长率5.6%青岛写字楼网，仍是20个城市中最高的。
甲级写字楼总体量最低，空置率却最高，说明青岛的甲级写字楼市场不容乐观。
当然，这只是仲量联行一家的数据，有时候统计口径会有失偏颇。可不管数据来自哪个口径，都说明青岛在甲级写字楼方面确实落后于国内其他主要城市了。
还好，青岛甲级写字楼的租金还算可以：
这应该是与青岛的甲级写字楼主要集中在海边和崂山区有关。
写到这里，我们再回到开头的话题。
青岛甲级写字楼既然空置率高，那么就说明供应多了，需求少了。这个时候，估计也没有开发商再愿意建设高端写字楼了。
所以，青岛应该在供需两端解决问题。
供应端，应该减少新建甲级写字楼；需求端，则应该引进高端产业、企业总部，以及培育本地高端产业，提高需求量。
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