撰文=徐三刀
高新二期，金融港湾
NO.1∣新实体经济
西安迫切想要跨出“城墙”，既要打造“中国孟菲斯”，实现跨境物流，又要打造“中国丝路金融中心”，实现资本跨境，预期很大，挑战不小。
随着“一带一路”世纪工程的推行，西安作为丝路原点之城，跨境合作需求愈发凸显，丝路金融酝酿巨大契机。为此，2017年，高新全力推行“国家自主创新示范区、全面创新改革试验先行区和中国（陕西）自由贸易试验区核心区”，锐意进取。
而这之中，高新区的“新实体经济”是一个关键！26载高新区一路走来，从产品（科技园区）到服务（经济支柱）再到金融（金融之核），唯有启动“烧钱模式”，才能孕育“赚钱模式”。唯有紧抓“新实体经济”，才有可能发挥高新区良好基因，催化产业更新换代，实现“弯道超车”。
很显然，随着西安市城市基本面转好，高新区已经蓄势待发！
NO.2∣摩天楼集群
所谓“新实体经济”内涵，可以参见，2017年3月20日，《人民日报》发表的一篇文章《浙江实体经济正质变》：
以阿里巴巴为代表的新实体经济正在迅速崛起，阿里巴巴集团去年(2016年)合计纳税238亿元，带动平台纳税至少2000亿元，相当于4000家大型商场的销售额度，创造了超过3000万个就业机会。
这是官方第一次给“新实体经济”的认证，不再是互联网泡沫，是实实在在的产能，崛起姿态势不可当。例如摩拜单车、滴滴打车、百度、高德、甲骨文等等，从这些企业特色来看：其一，新实体企业都是市值导向的企业（包括华为），又几乎是清一色的互联网资源开发利用。
“新实体经济”，可以说是给高新区量身定制，其他“铁三角”浐灞、经开显然没有这个基础！当然，这个判断与高新实际情况如出一辙。其一，高新以建设“中国丝路金融中心”为目标，打造高新路-科技路-唐延路-锦业路金融产业带（简称：一带两港一基地），建设唐延金融港、锦业金融港、西太路西部金融创新基地。其二，高新区聚集金融服务平台1272家，汇集人民银行、陕西银监局等金融监管机构，聚集了银行、证券、保险、信托、财务、期货等金融机构总部61家。
而在“一带两港一基地”的规划中，锦业路是关键之处。高新锦业路板块，已进驻浦发总部、中国、华夏、建设、工商等超过15家银行，而从写字楼乙方租赁数据来看，锦业路也是金属、期货、财务、P2P、资管、会计机构的聚焦之处！而金融企业租走了中国80%的超高层,这是大企业总部强烈需要的存在。而与锦业路金融港相呼应，在这里将诞生西北第一的“摩天之城”！
这条6KM长的商务大道上：迈科中心165M+216M、绿地中心270M+、国瑞中心350M+、中铁西安中心230M+、永威时代中心212M，未来将有数万金融、智能、能源、科研团队进驻，从而造就西安经济“灯塔效应”，刷新城市界面。
NO.3∣锦业路商业
然而，我们也必须清晰的看到两个实际情况！
其一，锦业路商业短板。锦业路西口紧邻西三环，以南紧邻南三环，以北是丈八路，以东是西沣路，未来地铁6号线贯穿整个锦业路，使得该区域成为一个重要的商业网点。目前，锦业路商业消费仍然依赖绿地饕界以及部分写字楼底商，多年悬而未决的正大缤纷城，还是难以落地。
其二，商务消费存在短板。尽管锦业路写字楼单体超过50+（包括多层商办），数万白领聚集于此，看似商业消费需求旺盛。但实际情况却大相径庭，大量的写字楼底商空置率居高不下，从西三环至沣惠南路实况一目了然，即便是稍有底商经营，也几乎是按照社区消费来配置，令人颇感惋惜。
当然在西安，这是一个市场普遍现状，并非锦业路孤例。南三环商务圈、凤城二路-八路、西部大道、南二环-朱雀路-太白路，写字楼底商破败，连超市都经营不善。现实就是如此，究竟在商务圈如何破局，这是一个难解之谜，也实在是一个奇怪的现象！
从表面上看，西安有大量的超高、超甲写字楼风光无限，四处开建，一时无两；但从暗地里看，商业规划却频频落空，守着几十万客户流量，始终难以盈利。十年前媒体认为，写字楼商业多偏重购物功能，以为白领聚集就是消费力，结果惨淡收场；五年前媒体认为，盲目的商业开发和旧的消费观念，还有缺乏休闲商业，导致了商业坪效始终低劣。
如今，“新实体经济”改变消费方式和消费半径，写字楼商业终于连“金山”都守不住了！
NO.4∣迈科的挑战
而基于这个切入点，迈科中心正在酝酿新的“商务领域”突破！
众所周知，迈科中心是西安超甲级写字楼建筑先锋之作，在创作上全新突破，不仅实现了全国首家全钢结构空中连廊双子塔（因此获奖），还解决了双塔平面链接非对称布置，打破了西安超高层单体楼的传统样式，一栋超高层165M，另外一栋216M，相差53米。可以说，从概念之初，到项目落地，这样的超前规划，始终是西安第一。
面对复杂的写字楼商业环境，迈科谋求突破，如何在一个行业困境中破局而出，如何让写字楼商业独树一帜？
要知道写字楼商业与常规商业有三点不同之处：其一，商业必须配合写字楼入驻节奏，企业入驻数量严格限制了商业人流量；其二，品质为先，商业将承载项目价值提升功能，越是品质商业越能扩大影响力，创造更多商业外延，反之亦然；其三新商业写字楼出租，不受开业季限制，上班族滚动式的人流输入，也导致了写字楼商业早九晚六、5+2的消费节奏，注定了与传统商超大相径庭。
在这种情况之下，写字楼维护商家就有一定的困难，运营本身就是一项重大成本。在这里笔者提出了三个考虑：其一，如何去增加写字楼内部的互动交流，营造写字楼社交氛围，提升客户黏性？其二，如何增强项目传播性，塑造独一无二的价值内涵，打造情景式休闲区，让商业体验更具参与感？其三，如何以租户需求为出发点，打造更具增值价值的商业资产，能够通过开发商护航运营商业？这些都给迈科中心提出了全新的挑战。
尽管业主、商户、租户所关心的问题有所不同，但有一点“竞争认知”却是一致的：人无我有，人有我优。没有任何商家希望自己的商铺泯然众人，更不希望自己的商业成为孤岛，必要的推陈出新，进行S（标准化）+X（差异化）操作，能够提升项目的吸引力！
为了破题，迈科中心斥资聘请了日本设计师池贝知子。
NO.5∣商务楼创新
池贝知子是日本最美书店代官山茑屋书店的总导演&总设计师，携手平面大师原研哉，打造了这一座日本国宝级作品。
代官山茑屋书店被媒体评为“世界最美的20家书店”之一，它“不单纯是书店，还是生活提案的规划者”，无论是商业视觉设计，还是选址、装修、陈列、分类、小品、色彩、灯光等手法，都具有随处可见的人文关怀。尤其是融入了池贝知子的感性，原研哉的极简主义，使得这一份特殊的设计感，由内而外弥散在整个商业设计中。
这一点也验证了田中一光在《饥饿和过饱》一文之中指出，极简主义的日本设计，印证了厌恶过剩包装的现代人需求。性冷淡风潮在商业设计中别具一格，在清淡中仍有一抹色彩。这种空间设计在功能和精神属性上是复合的，更符合精神处于紧绷状态的上班族。
迈科中心正是要借助日本设计团队的醇熟惊艳，复刻代官山的经典内涵，当然也结合了西安本土现状，进行重新创作。为此，迈科中心将在君悦酒店一、二层打造最具情怀格调的商业形态，跨界书店联合品位商业，打造人文、商业双重城市地标。
独具一格的商业形态，成为周边高薪白领心中最值得期待的优质高端商业体，书店主题商业是引领时代潮流，结合众多高端品类、文化周边和优质体验的跨界商业。
而事实上，文化与商务水乳交融已经不是第一次，这一点在国外已经很成熟，如洛克菲勒中心andMOMA城市博物馆、维多利亚广场and33当代艺术中心、陆家嘴上海中心携手马未都&观复博物馆；周大福滨海中心签约K11购物艺术中心，成都国金中心IFS的言又几书店，还有北京东直门当代MOMA里面的库布里克书店，清华同方科技广场引进的三联韬奋图书……
一方面是，文化给商办注入了灵魂，使之包罗万象，赋予了更高的精神属性；另一方面，文化交流使之扩大受众，赋予了更宽泛的物业属性。上游链“商务+商业”，下游链“文化+服务”，弥补了锦业路商业版图的缺憾，让锦业路商务集群价值骤然飙升。加之，迈科中心将大面积持有商业，护航商业醇熟度，将商家的风险降至最低，用户的体验做到最足。而这种具有创造性、成长性的商业才是最为可贵的。
经济学家金岩石点评实体产业新商业写字楼出租，说道：利润诚可贵，创新价更高，若为成长性二者皆可抛。一个良好的商业产品，不仅要追求坪效、追求创新，还要紧抓内在的生长性。
为了打造这种极简主义的商务休闲方式，迈科中心已经开始联袂品牌商家，如全西安第二家星巴克品牌形象店、知名烘焙类品牌宝儿烘焙、除此之外，与之相配衬的银行类品牌、高端电音娱乐等等，都将陆续落位……
应该说，西安很少有房企能够洞察如此细微，找到写字楼“痛点”，对症下药，更少有房企敢于直面“挑战”，攻克难点，在看完西安写字楼前五家房企的作品之后，大概才能体会到迈科的可贵之处。
毫无疑问，迈科中心的“最美书店”，为西安商业提供了一个新朝向。
高新二期核心区位，锦业路上垂直经济体
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