提要
2018年一手写字楼物业新增供应89.72万平方米，同比微幅上升2%；网签面积83.28万平方米，同比上升52%；上半年网签均价25324元/平方米，同比下跌14%。
产业引进有力推进及落地，写字楼开发及供应跟进度高，整体市场供求集中在外围产业、规划密集板块。
2018年整体仍呈现供大于求态势，上半年仍较为平稳，下半年需求集中释放。
2018年写字楼整体供应与2017年大致相同，上下半年供应比例及集中度相当。与去年不同的是，2018年外围区写字楼项目比例上升二十七个百分点至95%的高位，同比也大幅上升42%。
同时外围区也是今年市场撑市主力，成交量达到69.8万平方米，占比84%，皆同比大幅上升。其中，东部科学城、中新知识城、区府，南部万博、南沙等板块受到市场关注。
供应走势：中心区锐减 外围唱主角
中心区仅越秀一个项目在四季度新增3.3万平方米写字楼，其他各区均零新增供应，较去年大幅下跌接近九成。
外围四区接棒，新批预售面积较去年增长42%至85.57万平方米，供应集中在第四季度。
2017年增幅及供应量最大区域南沙区减半，今年仅新增12.23万平方米；
主力供应转至黄埔区，2018年整体供应量高达51.7万平方米，单个区即贡献全市的58%的新增供应广州写字楼出租，较去年大幅上升773%。
图表2 2017、2018年广州各区一手写字楼供应情况
2018年供应主要分布在外围科学城、知识城、新机场、南沙等板块
新入市项目包括广州绿地城、广州国际空港中心、保利鱼珠港、绿地中央广场、保利中珺广场等。
图表3 2018年广州一手写字楼新增供应
成交特点：热点转至外围
甲级写字楼持续走高
围绕三大战略枢纽和IAB、NEM等新兴产业建设。
2018年广州大力推进相关产业的落地和支持力度，吸引更多大企业进驻广州，对办公需求的持续增强。
事实上，写字楼的供求持续活跃，市场占比提升至53%的近几年新高。
写字楼供求突破2017年记录再创新高，自用买家、大宗交易为主的市场需求支撑整体供求走高。
图表4 近5年广州一手办公成交占比走势
凭借国际金融城、琶洲、白鹅潭等板块个别项目贡献，天河、海珠、荔湾三区支撑中心区成交量达到11.66万平方米，仍同比下跌58%。
其中天河成交7.02万平方米位居中心各区之首。
2017年升幅明显的外围黄埔、番禺今年妥妥占据主力，两区分别成交38.85万平方米、21.88万平方米，较2017年增幅度均超200%，两区即贡献全市的73%。
图表5 2018年广州一手写字楼区域成交情况
2018年写字楼市场大宗交易继续是主旋律，自用买家比例提升。
中心区无一板块入榜，新兴板块黄埔、番禺、南沙写字楼筑成市场热点。
其中广州绿地城、绿地中央广场两项目成交量均超过10万平方米，不乏多栋整体交易。
图表6 2018年广州一手写字楼成交量TOP10楼盘
【市场热点】
热点一：政府合作、国企购入等大宗交易保持
政府合作、国企购入、自用确权是市场大宗交易的主要特征，自用买家比例进一步攀升。
其中，小独栋写字楼物业备受市场追捧，成交热度高，如壹品Epark、金山谷创意产业园、誉山国际等项目。
图表7 2018年广州一手写字楼大宗交易项目
热点二：
科学城、中新知识城、万博等新兴板块强势
具备产业规划集中、区位、配套优势的外围区已成为市场重点关注板块，科学城、中新知识城、万博、萝岗区府等板块成为一手写字楼投资热土。
其中，政府重点产业引进板块科学城、中新知识城的写字楼项目最受捧，政府、国企是其中的重要买家。
中心区仅金融城、琶洲两大热点板块，不过也只余部分尾货可售，预计将会进一步淡出热点板块行列。
既拥有不错产业规划、配套潜力，同时也有充足货量供应的区域板块，如黄埔（第二CBD）、南沙、广州南站，将继续受到市场关注。
图表8 2018年广州一手写字楼成交TOP10活跃商圈
写字楼租赁市场
需求活跃助上扬 琶洲已成为热点
【总体】租赁持续活跃 琶洲热度上升
2018年广州整体写字楼租金走势保持平稳向上。
主要商圈写字楼租金水平较去年上升3%至157元/㎡/月，除琶洲商圈外，其他各商务圈租金升幅平稳，幅度介于3%～4%。
国家级CBD珠江新城继续成为写字楼租赁首要考虑，包括新进驻、升级、扩张等主流租赁需求，平均租金水平也上扬3%至178元/㎡/月；
新兴商务圈琶洲已成为市场热点，市场租赁活动十分活跃，互联网集聚定位吸引产业链企业争先提前进驻板块，带动板块整体租金上升14%至156元/㎡/月。
图表9 近5年广州主要商务圈租金走势
近几年IT互联网行业发展迅速，相关企业对写字楼市场租赁需求持续升温，2018年广州写字楼租赁市场该类企业租赁需求占比较去年增长三个百分点至30%，位居首位。
此外，值得关注的是，咨询顾问类等专业服务企业2018年需求暴增。
占比迅速提升至27%，其中律师事务所、知识产权、咨询顾问等行业比例增幅明显。
金融业、零售/贸易行业比例则稍有下滑，2018年两行业占比分别为13%、10%。
图表10 2016-2018年广州写字楼租赁行业分类
【热点】
新交付项目、新兴商务板块
深受大宗租赁青睐
珠江新城仍是2018年广州写字楼市场大宗租赁最活跃商务区广州写字楼出租，尤其以近2年新交付使用写字楼为主，包括周大福中心、天盈广场等甲级写字楼，其中不少为新设企业。
值得关注的是，新兴商务板块琶洲继续占据市场热度，进驻企业以IT互联网及相关行业为主，互联网集聚区的定位正在吸聚行业精英提前进驻。
2018年共享办公运营机构活跃度稍有减弱，中资、私营企业继续占据写字楼租赁的主力，外地、外资名企入驻广州势头保持，中心城区成熟甲级写字楼是优选考虑要素。
图表11 2018年广州写字楼市场主要大宗租赁案例
【后市研判】
2019年写字楼市场有望保持2018年走势
1)2019年市场基调
2018年广州产业引进及建设有力推进，各个区域相继在政策、规划、配套等方面扎实跟进落实，对产业、企业引进的支持力度空前。
其中，2018年26宗商服用地全部设置定向引进相关企业，成为推进招商引资的重要途径。
随着广州城市、产业的进一步升级及加速发展，夯实吸聚更多的企业进驻广州的实力。
而写字楼物业自用属性强，能很好地承接更多新增企业的办公需求，近年来广州一手写字楼自用客户已成为市场主流。
可以预见，目前广州写字楼市场的自用需求将会继续支撑市场，政府、国企等合作也会是主力，预计2019年写字楼市场有望保持去年走势。
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