从“组团”到欧美买房，到近几年东南亚购房团热潮的爆发，从上半年全国多达251次的楼市调控，到大理、洛阳、秦皇岛这几个城市房价的暴涨，我们“买买买”的热情在物业投资领域表现得淋漓尽致。
除了购置房产，投资写字楼也逐渐成为高级玩家圈子里的“时髦事”。
戴德梁行2019年第二季度写字楼租赁市场数据显示，广州以4.0%的甲级写字楼空置率，成为全国一线城市中最“抢手”的市场。
与此同时，经济下行压力较大，多个城市写字楼平均租金同比下跌的情况下，广州仍以1.3%的涨幅“鹤立鸡群”。行情走俏、“一席难求”的写字楼物业，将一跃成为投资者眼中的“香饽饽”？
来源：戴德梁行2019年第二季度大中华区&亚太地区租户速览
近日，戴德梁行广州企业服务部董事邱晓瑜接受房天下专访，分享了广州写字楼投资的热点区域及独家攻略，为跃跃欲试的实力玩家“支招”。
▲广州企业服务部董事邱晓瑜接受房天下专访
两大投资热土
作为广州CBD，珠江新城一向是开发商关注的焦点。浓厚的商业氛围及优质的配套设施，更为集中的教育、医疗和人才资源，是其他商务区无法比拟的。
但同时，珠江新城写字楼市场相对饱和，投资者不妨考虑将目光移至琶洲及国际金融城，未来这两个区域将与珠江新城，形成中央商务区“黄金三角”联动发展格局。
国际金融城
在过去的3-5年，珠江新城市场需求旺盛，鲜有新增供应入市。在优质项目稀缺及价格走高的情况下，向着“广州第二CBD”迈进的国际金融城广州写字楼出租，对投资者来说是一个不可错过的“价值洼地”。
作为承载广州建设全球金融资源配置中心的重要平台之一，保利、绿地及合景等巨头开发商在金融城加速布点、“开疆扩土”。
国际金融城将陆续迎来多个包括国际金融交流中心、汇金中心、广州太平金融大厦在内的地标建筑的“拔地而起”，以金融业为核心的产业规划，为国际金融城汇聚各类金融机构、配套金融中介服务机构及相关衍生行业提供了巨大的潜能，而随着中国人寿、平安保险及广发银行等60家重点金融机构的强势入驻，金融城身价更是“水涨船高”。
琶洲
广州科创引擎琶洲，在政策加持下，凭借独具优势的产业链上下游联动，先后引入阿里巴巴、微信、小米及唯品会等多个互联网大鳄的琶洲，在促进互联网产业链、价值链及创新链拓展延伸的过程中，起到不可或缺的作用，更是在广州经济转型升级的进程中，成为了新经济的重要引擎。
激发出新动能的琶洲，甲级写字楼市场近年来表现活跃，平均租金水平自2016年起超越传统商务区越秀，截至2019年第二季度录得148.4元/平方米/月。
戴德梁行研究数据显示，从2016年至今，按租赁面积来看，琶洲以近6成的占比，成为TMT企业在甲级写字楼市场的租赁首选。其中，成交大户包括广州联通、欧莱雅百库电商、微信、阿里大文娱、科大讯飞及抖音等。
值得注意的是，琶洲甲级写字楼市场在短短半年内广州写字楼出租，空置率从2018年底的20%下降至2019年第二季度的5.7%，租金更是同比上涨6.4%，涨幅跑赢全市。
▲全市及主要商务区平均租金走势，数据来源：戴德梁行研究部
未来，琶洲将迎来重大发展机遇。预计2019年下半年，全市甲级写字楼未来新增供应达24.5万平方米，届时，备受科创企业青睐的琶洲商务区，其甲级写字楼存量占比将一跃超过体育中心，成为继珠江新城后的第二大商务区，在广州商办市场爆发出更多能量。
投资攻略一网打尽
无论是经验老道的“资深”玩家，亦或首次涉猎写字楼投资的“入门级”玩家，在物业投资及避雷技巧上，都应多加留意。
写字楼最好打理？
各类物业产品中，写字楼以“好上手”及较优的租金回报独占优势：
1. 由实力强劲的开发商操盘的物业，在物业管理、商业配套等方面更为完善；
2. 写字楼的租户是企业，其租赁时间一般长达五年甚至十年，流动性较小；
3. 租户群体较单一，确定性强；
4. 受政策因素影响小，更稳定；
5. 属于耐久产品，使用时间长且租金回报稳定
在购置写字楼物业后，只需做好租户背景调查，而无需为租户的频繁更换及是否按时缴纳租金等问题而担忧，打理起来更为省心。
避雷妙招
1. 地理位置是关键，以近地铁站或交通便利为宜；
2. 针对新区，要多研究政府规划蓝图，了解未来发展动向；
3. 尽量选择知名开发商操盘的写字楼产品；
4. 考察物业周边的商业配套，如是否配备银行、便利设施及充足车位等；
5. 建议选择单一业权物业，避免发生业主变更
最佳入局时机
全球经济下行压力下，企业及投资者对写字楼投资的态度都更为谨慎，与此同时。面对市场的不确定性，开发商将选择“让利”，如给予租金优惠、销售价格优惠来吸引企业及投资者。
目前，有不少开发商愿意在原价的基础上再做进一步谈判，并将平均租金的年增长水平调整到5%左右，投资者不妨在此时入局，获取最高性价比的“入场券”。
相信2019-2020年，无论是租赁还是购买写字楼，都是企业入局的最佳时机。
欲获详情，敬请联系
邱晓瑜
广州企业服务部董事
Connie.XY.Qiu@cushwake.com
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